Real estate capital of the world

2005년의 뉴욕은 지저분하고 비싸고 복잡했다. 한여름 지하철은 찌는 듯이 더웠고 악취에 코를 들 수가 없었다. 철로의 쥐들과 눈인사를 나누는 게 이상하지 않은 이 곳이 세계적인 대도시 뉴욕의 지하철이 맞는 건지 헷갈릴 정도로 지하철과 거리 곳곳에는 오물과 쓰레기가 넘쳐났다. 도시에 온 시골쥐가 기겁을 하고 서둘러 짐을 싸서 내려가는 것처럼 나는 도시를 급히 빠져나왔다. 하지만, 부동산을 평생의 업으로 생각하고 있던 나는 2007년 3월 뉴욕의 길거리를 지나치며 본 한 줄의 광고문구에 사로잡혔다.

Real Estate Capital of the World, NYC (세계 부동산의 수도, 뉴욕)

나는 대학에서 금융과 경제 같은 공부를 했지만, 마음의 중심은 늘 부동산에 가 있었다. 대학 졸업 후 한국에 온 뒤로 부동산 관련 컨설팅 회사에서 근무를 했는데 마침 그 회사의 본사가 뉴욕이었다. 그 몇 년 후 나는 세계 부동산의 수도라고 불리우는 그 도시로 부동산학 대학원을 가게 되었다.

우리 클래스는 전체 인원이 약 85명 정도 됐고 한국인은 나를 포함해 5명이었다. 처음에는 의욕이 앞선 나머지 중국과 일본 친구들을 모아다가 Asian Real Estate Club이란걸 조직해서 각 나라의 독특한 부동산 제도에 대해 프레젠테이션을 준비하고 토의하는 시간을 정기적으로 가졌다.

일본 학생은 고속 성장이후의 붕괴된 부동산 시장에 대해 말했고, 중국 학생은 각 도시마다의 급격한 성장에 관한 이야기를 했던 것 같다. 우리는 한국의 독특한 제도인 '전세'제도를 끄집어 내어 이것이야말로 한국인의 천재성이 돋보이는 세기의 발명이라고 설명을 늘어놓기 시작했다. 하지만 우리의 장황한 설명을 다 들은 친구들은 무려 세 번이나 같은 질문을 반복했다.

뭐? '보증금(deposit)'만 내고 '월세(rent)'를 안낸다고?

아마 그네들에게 전세 제도는 마치 물로 가는 자동차처럼 황당한 말로 들렸던 듯 하다. 월세를 내지 않는 대신 보증금을 많이 낸다는 설명을 아무리 해 줘도, 처음부터 그네들에게 박혀 있던 고정관념을 뒤집는 것은 무척 어려운 일이었다.

그 후, 맨하탄에서 태어나 맨하탄에서 자란 미국친구에게 한국의 아파트 문화를 설명하면서 한국에는 수백개동의 아파트가 모두 남쪽을 향해 늘어서 있다고 설명하며 잠원동과 압구정동 아파트의 위성사진을 보여줬더니 놀란 입을 다물지 못했다. 사실 콘크리트의 빽빽함으로만 치면 맨하탄이라 해서 서울보다 덜하지는 않을 테지만, 똑같이 생긴 성냥갑 같은 콘크리트 덩어리 수백개가 모두 남쪽을 향해 날개를 펴고 있는 그 장면은 내가 보기에도 압도적으로 획일적이었다.

점차 '우리의 부동산 시장이나 생활방식은 보편적인 모습이 아닐수 있겠구나. 언젠가는 우리도 변하겠구나'라는 생각이 밀려왔다. 아니나 다를까, 그 후 한국에서는 저금리가 지속되면서 점차 전세가 줄어들고 반전세 또는 월세가 늘어나기 시작했다.
그 후 나는 뉴욕이라는 공간과 미국의 제도를 유심히 살펴보기 시작했다. 우리나라가 더 발전하고 금융시장(capital markets)이 성장하고 자금이 풍부해지면 다양한 금융회사와 상품들이 나올 것이고, 언젠가 부동산 금융에 대한 패러다임도 바뀔 것이란 생각이 들었다. 그런 점에서 생각해보면 전세계 부동산 시장의 수도라는 타이틀을 갖고 있는 뉴욕은 적어도 부동산쟁이에게는 무척 배울게 많은 도시였다. 특히 다음과 같은 관점에서 더욱 그렇다.

3면이 물로 둘러싸인 맨하탄은 한반도와 비슷하다. 월스트리트는 전라도쯤에

유엔본부는 강원도쯤에 있고, 코리아타운은 목좋은 대전쯤에 위치하고 있다.

1. 도시화의 끝판왕 뉴욕

#오랜 역사 우리가 흔히 얘기하는 뉴욕은 맨하탄을 가리킨다. 사실 맨하탄은 뉴욕 시의 5개권역(borough) 중 하나에 불과하고 뉴욕 시는 뉴욕 주의 여러 도시 가운데 하나일 뿐이다. 하지만 인구 160만의 맨하탄은 인구 850만의 뉴욕 시 또는 2000만의 뉴욕 주보다 더 미친 존재감을 드러낸다.

나는 도시학을 전공한 사람이 아니라 전문적인 설명은 더 할 수 없지만, 이미 80여 년 전에 100층이 넘는 엠파이어 스테이트 빌딩을 올린 뉴욕은 매우 오랜 도시화의 역사를 간직하고 있다. 미국 자동차 산업의 중심이었던 디트로이트가 산업화 시기 급격히 발전하다가 금융위기 이후 충격을 받고 한 순간에 황폐화된 것처럼, 오랜 역사를 겪은 도시 뉴욕도 나름대로의 흥망성쇠를 겪어왔다. 그래도 뉴욕은 꾸준히 발전해 왔다.

뉴욕은 도시화의 부작용으로 중산층들이 도시를 떠나 교외로 나가는 탈도시화 현상을 겪었지만, 얼마 지나지 않아 도심 재생이 이뤄지면서 떠난 이들이 다시 돌아오는 도심회귀 현상까지 연달아 경험하고 있다.

#일자리 금융위기 이후 한동안 뉴욕의 오피스 공실률이 높아 많은 이들이 우려했지만, 곧 매물로 나온 사무실이 다시 순식간에 동나 걱정은 기우일 뿐이라는 것이 증명됐다. 뉴욕은 거의 모든 종류의 비지니스가 몰려드는 도시다.

인구 160만의 맨하탄에는 매일 아침 이 섬나라 인구보다 더 많은 160만명 이상의 사람들이 기차며 배, 자동차를 타고 건너와 도심의 빌딩숲으로 들어온다. 이 거대한 도시는 화이트 칼라 사무직 이외에도 식당보조, 공사인부, 빌딩관리인 같은 다양한 일자리를 꾸준히 제공해왔고, 때문에 일자리를 구하려는 많은 이들이 남미 등지에서 불법이민을 오기도 했다. 이처럼 다양한 사람들을 바탕으로 한 탄탄한 노동시장은 도시 성장의 양분을 힘차게 펌프질했다.

#다양성 맨하탄의 Park Avenue를 따라서 올라가다 보면 세계최고의 부자들이 모여 사는 지역과 빈민들이 모여사는 슬럼지역이 불과 걸어서 몇 분 정도 걸리는 거리로 연결되어 있다. 미국에서 가장 높은 수준의 소득과 집값을 자랑하는 도시 이면에는 수천명의 홈리스가 길거리에서 쓰레기통을 뒤적이고 있으니, 이 섬 위의 도시에서는 그야말로 모든 종류의 사람들을 다 만날 수 있다.

모든 인종(Bio)과 모든 사회적 지위(Social)의 사람들이 공존하면서 만들어 온 도시에는 다양한 사람들이 쏟아놓는 그날그날의 고민과 갈등, 생활의 자취가 배어 있다. 그래서 뉴욕은 너구리 스프와 짜파게티 스프가 버무러진 짜파구리? 와 같은 모순된 맛을 갖고 있다. 빈티나는 럭셔리 빈티지스타일, 에르메스 넥타이가 채워진 유니클로 와이셔츠의 고급진 싼맛(?) 같은 것이라고나 할까...어쨌든 이 원조 뉴욕 맛집의 비결은 한 냄비 속에 들어간 재료의 다양함에서 나오는 것이니, 그 정확한 레시피는 그야말로 며느리도 모른다.

#역사의 보존 맨하탄 시내에는 세계적 건축 거장들이 한 채에 수백억 하는 아파트(콘도)를 경쟁하듯 쌓아올리고 또 최첨단 고층 빌딩을 올리고 있지만, 동시에 그 바로 옆에는 100년 이상된 건물들이 도시의 역사를 보존해야 한다는 규정 때문에 문고리 하나 바꾸지 못한 채 과거의 어느 시점에 멈춰 서 있다. 간혹 뉴욕을 볼 때 모든 맛의 사탕이 다 들어가 있는 사탕단지 같다는 생각을 하다가, 모든 시대의 사탕을 모아 놓은 사탕 박물관 같다는 생각도 함께 드는 것은 그런 이유다.

역사적 보존가치가 있는 landmark로 지정된 건물은 외관에 손을 못대기 때문어

이와 같이 하층부를 보존한채 그 위에 최신건물을 올리기도 한다.

2. 산업발전의 끝판왕 뉴욕

뉴욕은 18세기 중요한 무역항 역할을 했고 그 덕에 19세기 중반까지 제조업(설탕 가공, 의류, 출판)이 엄청나게 발전했습니다. 인구도 폭발적으로 늘어났죠. 이후 20세기 교통기술이 발달하고 세계화가 진행되면서 제조업은 서서히 죽어갔습니다. 그러나 제조업을 통해 축적된 기업가 정신은 죽지 않고 남아 뉴욕을 부활시켰어요. 그 기업가 정신은 '리스크를 감수하라'였죠. 그리고 제조업자의 후손들은 이를 금융산업에 적용했습니다. 이들이 한 장소에 모이고 아이디어를 주고받으면서, 금융상품은 정교해지고 혁신을 거듭합니다. 또, 뉴욕은 출판업이 번성했던 탓에 지적·창조적 아이디어에 대한 욕구가 늘 팽배했지요. 현재 맨해튼 페이롤(payroll·급여 지불 총액)의 40%를 금융서비스 산업이 차지해요. 2010년 맨해튼의 주 평균 급여는 2404달러로, 이는 미국 전체 평균보다 170%가 많은 액수입니다.

도시 경제학자, 글리저 하버드대 교수

#금융 여기에 기술된 것처럼, 뉴욕도 처음에는 2차산업 중심의 도시에서 시작했다가 3차산업 도시로 발전해왔다. 3차 산업 가운데서도 여러 단계의 산업이 있겠지만 금융계열은 그 중에서도 거의 마지막 단계에 속하는, 매우 높은 부가가치를 창출하는 산업이다.

뉴욕이 금융의 중심지가 된 건 이 곳에 UN본부와 뉴욕증권거래소 (NYSE)등의 대형 기관이 있기 때문이기도 하지만 블룸버그, 로이터와 같은 정보제공 기업부터 회계, 법률까지 망라하는 모든 금융인프라가 완벽하게 구축되어 산업을 뒷받침하기 때문에 가능한 것이다.

#고차산업 그런데, 뉴욕에서 금융업은 이제 되려 사양산업에 속한다. 맨하탄은 이미 산업의 발전 단계에서 3차산업을 넘어 (4차산업, 5차산업이란 표현이 있다면 쓰고 싶은) 문화 산업과 IT산업등으로 3단점프를 시도하고 있다. 패션, 예술, 문화가 마케팅, 출판, 미디어 분야와 융복합하여 수많은 신규 산업이 탄생하고 있고, IT와 온라인의 발전에 힘입은 뉴욕의 산업은 끊임없이 분화되고 다양해지는 중이다.

실제로 뉴욕은 이제 규모 면에서 실리콘 밸리와 필적하는 벤처생태계를 갖추고 있다. 모바일, 소셜미디어가 등장한 이후부터는 미국에서 '잘 나가는' 테크회사(기술벤처)들이 뉴욕으로 속속 모여들고 있다. 요즘 뜨고 있는 밋패킹지역에는 구글, 삼성전자, 트위터 같은 대형회사들이 이미 둥지를 틀었고 그 귀퉁이에 위치한 코워킹스페이스 업체 WeWork에는 첼시 지점 한군데에만 1300여 개의 소형 벤처회사들이 바글거리고 있다.

이미 뉴욕은 금융의 중심지라는 이미지를 벗어나 시대가 원한다면 무엇이 되었든 카멜레온처럼 색깔을 바꿀수 있는 산업 발전의 최정점에 도달했다. 한국이 진정 창조경제를 꿈꾼다면 어느 도시보다 열심히 공부해야 하는 도시는 뉴욕이 아닐까 생각한다.

구글의 뉴욕오피스는 뉴욕에서 3번째로 큰 오피스 건물로, 한 개 층의 면적이 5,000평에 달한다.

강남에서 제일 큰 강남파이낸스센터의 한개층이 1,000평 정도이니, 얼마나 큰지 가늠이 될까?

3. 볼매의 끝판왕 맨하탄

사람과 자본을 쉼 없이 끌어들이는 뉴욕은 볼수록 매력적인, 자석 같은 도시다. 앞서 언급한 뉴욕의 고차산업에는 난다긴다 하는 인재들이 몰리게 마련인데 그들은 미국 전역에 흩어져 공부를 하다가 졸업을 하면 첫번째로 뉴욕행을 생각한다.

뉴욕행을 선택하는 경우, 초봉으로 1~2만불 (정확하지는 않지만 대략)가량을 받긴 하지만 뉴욕의 살인적인 물가와 세금을 생각하면 사실 돈을 모으기는 쉽지 않다. 그럼에도 말쑥한 정장을 차려입은 채 뉴욕타임즈를 한 손에 들고, 다른 손에는 스타벅스 커피를 들고 맨하탄의 빌딩숲을 거니는 모습은 미국뿐 아니라 전세계의 젊은이라면 누구나 한번쯤 꿈꿔봤을 모습이다. 그러니 미국뿐 아니라 전 세계의 인재들이 이곳으로 몰려오는 것은 어쩌면 지극히 자연스러운 현상이다. 아니, 뉴욕 말고는 갈 곳이 없다는게 더 정확한 표현일지도 모르겠다.
한국서 영어공부 좀 해본 사람이라면 한 번쯤 어둠의 경로를 통해 열심히 다운받아 보았을 미국 드라마 '프렌즈'. 뉴욕을 배경으로 한 이 드라마가 실제로는 뉴욕서 5000km나 떨어진 캘리포니아의 뉴욕 세트장에서 촬영됐다는 사실, 등장인물인 로스와 챈들러, 모니카가 실제로는 뉴요커가 아니라는 사실을 알면 적잖은 배신감이 든다. 그러나 이런 드라마들은 어쨌든 뉴욕에 대한 사람들의 관심과 동경은 충분히 엿볼 수 있도록 해 준다.
1년 간 이 도시에 방문해 호텔을 잡고, 식사를 하고 팁을 주고 쇼핑하는 총 5800만여 명의 관광객 중 1200만 명 가량은 외국인이다. 한 도시의 방문객이 우리나라 전체의 외국인 관광객 (그것도 우리나라에 중국 관광객이 너무 많이 와서 호텔방이 없다고 아우성치던 때)과 비슷한 수준인 셈이다. 늘 관광객 유치에 골머리를 썩는 한국 입장에서는 좀 얄미울 정도다.
중동과 인도, 중국의 동네 부자들은 뉴욕의 명품 거리 (Fifth Avenue)를 끝에서 끝까지 왔다갔다 하며 어디다 돈을 뿌릴까 고심한다. 그치만 이 나라들의 진짜 부자, 국제적 수준의 거부(super rich)들은 수백 억짜리 집을 현금으로 사 놓고 일 년 중 며칠만 묵은 뒤 자가용 비행기를 타고 돌아가기도 한다.

개인 뿐 아니라 전세계 기관투자자들도 그들의 자금을 안전한 나라 미국에 투자(parking)하고 싶어하다 보니 개인, 기관 할것없이 모두가 자국에서 돈을 잔뜩 싸 들고 와서 뉴욕에 탈탈 털어 넣는다. 부동산 투자 수익율은 가장 낮은 편에 속하는 뉴욕에, 건물을 사려는 전세계 투자자들이 끊임없이 줄을 서는 이유다.

무협만화(용비불패)에 나오는 황금충은 신비한 힘으로

사람들이 그의 눈을 보면 자신이 가진 재물을 다 갖다바치게 한다.

머리도 좋은데 잘생기고 성실하고 게다가 부잣집 아들인 뉴욕은 슬프지만 애시당초 우리의 비교대상이 아니다. 다만 동시대에 존재하는 미래의(?) 도시상이다. 그리고 앞으로 10년 후에도 그리고 20년 후에도 뉴욕은 지금의 도시 경쟁력 또는 헤게모니를 놓지 않을 것 같고, 이런 양극화의 시대에 뉴욕을 능가하는 도시가 혜성처럼 나타나지 않는 한 세계의 인력과 자금은 계속해서 더 뉴욕으로 몰릴 듯 하다. 그러니 뉴욕과 다른 도시의 격차는 커지면 커지지 작아지지는 않을 터다. 한 마디로, 뉴욕은 아주 오랜기간에 걸쳐 고도화된 도시를 이룩했고 앞으로도 그 질적 성장을 지속할 것이라는 말이다.

이에 반해 한국은 매우 짧은 시간동안 양적, 질적 성장을 했는데, 앞으로 그 양적 성장을 지탱해온 성장 모멘텀이 지속될수 있느냐 없느냐, 양적 팽창에 한계가 왔다면 그 다음 단계로의 질적 성장을 이어나갈수 있느냐에 따라 많은 변화를 맞이할 것이다.

뉴욕은 수차례의 경제위기와 어려움을 이겨내며 미국 제1의 도시라는 타이틀을 유지중이다.

그 뒤에는 150년이 넘는 근대도시 역사가 버티고 있다.

한편 이어달리기로 치면 꼴찌에서 출발한 한국의 아버지 세대는 무서운 속도로 세상을 쫓아가 바톤을 우리 세대에 넘겨 줬다. 더이상 아버지만큼 빨리 뛸 수는 없더라도 우리는 여전히 '겁나 빠른 DNA'를 갖고 있다.

체력은 마련된 셈이니, 이제 우리는 어디를 향해 뛸지를 결정해야 한다. 그를 위해서는 앞으로의 변화를 제대로 예측하는 것이 중요한데, 그러기 위해서는 먼저 1등을 유심히 지켜봐야 한다. 맨앞에 뛰어가는 짜파구리맛의 그 놈은 절대 그냥 1등이 된 게 아니기 때문이다. 뉴욕을 주시해야 한다.