'어린왕자'에 나오는 '이상한 왕'은 백성이 한명도 없는 나라를 다스린다. 원리원칙 보다 상황에 맞춰 명령과 규칙을 이렇게 저렇게 바꾸는데, 그러다 보니 그의 지시를 따르는 이는 아무도 없다.

이건 소설책 속 이야기만은 아니다. 직장인들을 대상으로 한 설문조사에서, 답변자들이 나쁜 상사의 속성으로 가장 먼저 꼽은 항목은 '일관성 없는 지시'였다. 원칙에 기반하여 사람들이 충분히 예측할수 있고 미리 대비할수 있도록 하는 것은 구성원들의 참여를 이끌어 내는 리더십의 근간일텐데 그동안 한국의 부동산 정책에서 가장 아쉬운 부분은 '정책의 일관성'이었다.

지난 50년 간의 대한민국 부동산 역사는 정부와 시장의 팽팽한 기싸움(혹은 눈치보기)의 연속이었다고 해도 과언이 아니다. 1967년부터 2016년까지 반세기동안 쏟아진 정부의 부동산 관련 정책을 세어보니 어림잡아 82건이다. 그 중에는 경기 활황에 미친듯이 달아오르는 부동산 시장을 잡기위한 규제와 세금, 공급정책도 있었고 나라에 불어닥친 오일쇼크와 IMF같은 국난에 꺼져가는 부동산 시장 불씨를 살리기 위해 경기부양을 뽐뿌질(?)하기 위한 규제완화 정책도 있었다.

하지만 문제는 일관성이 없다는 거다. "한국 부동산 투자의 가장 큰 리스크는 '정부의 변덕 리스크'"라는 평가가 있을 만큼, 한국의 부동산(주택) 시장은 정부 정책에 좌지우지되어왔다. 물론 정부의 각본이 척척 들어맞아 원하는 결과로 이어진 적도 있었겠지만 정부 정책이 오히려 역풍을 만난 산불처럼 시장을 홀라당 태워먹기도 했고, 시장의 불안심리만 가중시켜 국민들 원성을 제대로 듣기도 했다. 어쨌든, 정부의 부동산 정책은 어떤식으로든 작용을 해왔다. 마치 아프리카에서 비가 안오면 올때까지 지낸다는 기우제처럼, 될 때까지 지속됐으니까.

부동산 정책은 수요와 공급을 동시에 통제합니다.

규제와 세금을 건드리면 수요를 조절할 수 있고, 건설 정책으로는 주택 공급량을 직접 조절합니다.

1. 달아오른 시장, 그리고 수요억제

① 시장 유동성

시중에 돈이 흘러넘치면 부동산은 과열된다. 70년대말에는 중동에서 공사를 수주하면서 오일달러가 들어오고 중화학공업을 육성하기 위해 시중에 자금이 많이 풀리면서 아파트 분양에 돈이 몰려 투기가 극심했다. 한국의 80년대 말은 올림픽과 3저현상 (저금리, 저유가, 저달러)이 일궈낸 최대의 호시절이었다. 87년 한 해에만 시중 통화량이 30% 늘었고, 그 결과 집값은 88년 13%, 89년 14%, 90년 21%씩 올랐다. 2012년부터는 저금리에 힘입어 시중 전세자금과 아파트 담보대출등의 가계대출이 폭발적으로 늘어나면서 시중 유동성은 터질듯 증가했다. 덕분에 전세값이 폭등했고 집값도 덩달아 올랐으며, 사상 최대규모의 분양물량이 날개 돋힌듯 팔려나가고 있다.

② 국가의 역할 : 아임 유어 파더

자동차가 과열되면 엔진에서 연기가 피어오르고 차가 멈춰버리듯, 경기라는 것도 적절한 냉각수가 없으면 시장과열에 따른 문제가 생긴다. 부동산 경기가 달아오르면 나타나는 대표적인 증상은 가수요, 또는 투기수요의 증가다. 여기서 투기자본이라는 것은 음흉한 잇속을 차리기 위해 어둠속에서 활동하는 사람들이 아니라 너무나 멀쩡한 우리의 이웃과 가족들이다. 그들은 각자에게 주어진 환경에서 지극히 정상적인 투자선택을 하는 것이다. 하지만 한명이 아니라 꽤 많은 사람들이 동시에 같은 목적 (단기차익)을 노리고 부동산 시장을 기웃기웃 하기 시작하면 문제가 발생하게 된다.

단기간의 시장 급등과 그에 따른 시세차익은 누군가에게는 전리품이겠지만 미래의 실수요자들에게는 눈물(?)이 된다. 힘들게 일하면서 먹고 싶은 거 안 먹고 사고 싶은거 안 사며 매달 저축하는 사람이 아파트 분양권 전매로 하루반나절 만에 수천만 원씩 버는 사람을 보면 '빌어먹을 세상'이란 욕이 튀어나올 것이고 열심히 일하는 대신 너도 나도 한탕주의 투기를 선택하려 할 것이다. 국가의 역할은 여기서부터 시작한다.

내가 하면 로맨스지만 남이 하면 불륜인것처럼,

내가 하면 합리적 투자지만... 남이하면 투기다.

③ 수요 억제정책의 사례

그동안 무서운 속도로 성장해온 한국경제는 부동산 시장을 어마어마한 힘으로 뽐뿌질 해왔기 때문에 정부정책은 이러한 주체할수 없는 시장 폭발력을 억누르는 일에 집중되어 왔다. 국가는 고용, 수출, 물가, 외환 및 금융, 부동산시장 안정을 위해 종합적인 재정과 통화 정책을 펼치는데 국가 경제의 큰 틀에서 부동산 정책이 여기에 포함되기도 하고 사안에 따라 부동산 시장에 특화된 정책들이 더해져 정책의 효과를 높인다. 정부가 꺼내드는 카드는 크게 부동산규제와 세금을 통한 수요 억제다.

- 대출규제 : 집을 담보로 최대한 얼만큼 빌려줄 것인지 (LTV: loan to value), 빚을 갚을 수 있는 소득을 대출심사시 반영 (DTI: debt to income)할지 등은 집의 수요에 큰 영향을 미친다.

- 분양권 전매제한 : 분양을 받더라도 분양권을 팔지 못하게 하여 단기 먹튀를 못하게 막아 버린다.

- 양도세 : 집 한 채 갖고 있다가 팔았는데 양도세를 많이 내면 억울하다고 하여 1가구 1주택의 경우, 요건을 갖출 경우 세금을 면제해준다. 여기서 비과세 요건을 강화하거나 2채, 3채 이상 다주택 보유자들의 세금부담을 늘리면 한 사람이 여러채의 집을 가질 유인이 줄어든다.

- 보유세(종부세) : 집을 팔 때 뿐 아니라 보유하고 있는 동안 세금을 물려 버린다. 하지만 종합부동산세는 징벌적 과세라는 비판을 받으며 지금은 고가 주택등에 국한하여 과세하고 있다.

- 투기지역 설정 : 토지거래 감시구역, 투기과열지구등 전체 시장이 아닌 투자수요가 몰리는 지역 (ex. 강남3구)을 집중 관리하여 불이익을 준다.

2. 시장아 살아나라, 수요진작

① 부동산 시장의 몰락과 재점화 : 불씨는 살려줘

삼겹살이 지글지글 익고 젓가락을 들려는 순간 흘러나온 기름에 불이 붙어 불길이 치솟기 시작한다. 한바탕 난리후 불길을 잡고 보니 이번에는 불씨가 아예 꺼져 버렸고 다시 불을 지펴 열심히 부채질을 하는데 불이 안 붙는다. 태울 수 있는건 죄다 집어넣어 불쏘시개로 써 보지만 좀체 불이 안 붙는다.

노무현 정부 즈음해서 꺼져 버린 부동산 시장의 불씨를 살리기 위해 이명박과 박근혜 정부는 아예 장작에 기름을 들이붓기 시작했다. 부동산 시장은 활황일 때도 문제지만 죽어버리면 더 큰 문제가 발생하기 때문이다. 은행에서는 집을 담보로 돈을 빌려주는데 집값이 떨어지면 은행에서 빌려준 돈을 회수할 수 없는 깡통주택이 발생하게 되고, 은행 부실은 회사와 공장에 들어가야할 자금을 멈추게 해 경제 위기로 이어질 수 있다.

이뿐 아니라 깡통전세가 생기면 세입자가 자신의 전세금을 돌려받지 못해 새집으로 옮겨갈 수 없게 되고, 새로운 세입자가 못 들어오면 집주인은 기존 세입자를 내보낼 수 없는 도미노 현상이 발생한다. 2007년 금융위기 직후 집값하락으로 깡통주택이 나오면서 전세금 떼일 위기에 몰린 세입자들은 울며 겨자먹기로 그 집을 경매로 낙찰받는 '역전세난'을 경험하기도 했다.

② 적과의 동침 : 우린 친구 아이가

부동산 시장은 경기와 직결되어 있다. 정부 또는 정치권에서는 경기 부양 수단으로 주로 건설/토목을 애용해왔다. 토건족이라는 비아냥을 듣기도 하지만 아파트 하나만 지어도 수많은 하청업체들이 먹고살수 있는 일거리가 생기고 자금이 순환될 수 있다. 특히, 단기간에 빠르게 성장한 우리나라는 주택수요가 폭발적으로 늘어나는 반면 재원확보나 준비는 늘 미흡한 상태였다.

그렇다 보니 도시건설을 위한 각본은 정부에서 쓰지만 실제 주연은 대부분 민간 건설사가 맡아 오는 구조가 고착되었고, 여기에 필요한 총알을 확보하기 위해 정부는 투기성 자금을 일정 부분 이용하는 '적과의 동침'도 허용해 왔다. 한쪽에서는 투기를 막는다고 하면서 다른 한쪽에서는 단기 먹튀성 자금이라도 모셔오는 모순적 해프닝이 벌어진 것이다.

③ 대한민국 정부 : 기획 부동산의 아버지

부동산은 무언가를 사고 팔아서 돈을 번다는 점에서 주식과 흡사하지만, 태생적으로 다른 부분이 있다. 집 사고 팔 기회가 많지 않다보니 학습효과의 기회가 적고 재무제표를 비롯한 객관적인 판단 근거(ex.수익률)보다는 순수하게 수요와 공급에 기반하여 집값이 결정된다는 점이다. 때문에 주택시장은 대중'심리'에 기반하여 우루루 쏠리는 경우가 많다.

한창 무럭무럭 자라나던 개발 시기에는 도로깔고 지하철 놓고 하려니 이래저래 재원이 많이 필요한데, 가난한 나라에서 팔 것이라곤 땅밖에 없었다. 때문에 노골적으로 땅 장사를 할수 밖에 없었던 기획부동산의 총책(정부)은 일단 심지에 불을 붙이고, 이후에 신문과 방송에서 양념을 뿌리면서 뽐뿌질을 해대면 집값이 계속 오른다는 소문이 여기저기서 나돌기 시작한다. 집이 없는 사람은 조바심에 심장이 벌렁거리게 되고, 돈이 있는 사람은 '역시 부동산만한게 없더라'면서 통장을 주섬주섬 챙긴다.

이렇게 실수요와 가수요가 꼬리에 꼬리를 물면서 시장이 동요되고, 이 때 정부의 각본에 따라 등장한 건설사는 지구를 구해줄것처럼 주택문제를 해결해주니 전국민이 대동단결하여 호응을 해줬고 청약마다 수백대 일의 경쟁률이 쌓이는 진풍경이 이어졌다.

④ 수요진작정책 사례

- 등취득세 인하 : 정부에서 집살때 세금을 깎아준다. 구매의욕을 높인다. 세일이다.

- 분양권 전매허용 : 그동안 우리나라의 선분양 구조에서는 집을 짓기도 전에 줄을 서서 집을 사주니 그야말로 땅짚고 헤엄치기식으로 재미를 봤다. 하지만 미분양이 생기면 반대로 건설사는 집을 다 지을때까지 수백억 수천억의 돈이 묶이고 만다. 분양 시장이 안좋으면 미분양을 줄이기 위해 투기수요라도 좋으니 일단 분양권을 사고 팔수 있게해 시중 자금을 모은다.

3. 공급량 조절을 통한 조절

공급량은 수요와 함께 집값을 결정하는 중요한 한 축이다. 그건 분명하지만 정책적인 측면에서는 단순히 수요에 맞는 물량만을 고려할 수는 없고, 추가적으로 고려해야 할 사항들이 몇 가지 있다.

기존에 지어진 주택(재고주택)매매의 경우, 주택 가격은 수요와 공급이 만나는 지점에서의 거래가격이지만, 신규 공급 주택의 가격은 시행사가 정해서 판매하는 분양(공급)가격이다. 그리고 분양가는 일단 분양과 입주 사이에 발생하는 몇년의 시간차, 즉 2~3년 후의 집값에 초점을 맞추다 보니 주변 시세보다 높은 경우가 대부분이다. 공급자 입장에서는 재고에 대한 부담이 매우 큰 사업 특성상 미분양에 대한 대비도 해야 하고, 2~3년 후의 일을 알수 없는데 가격을 중간에 올리는건 힘이 들기 때문에 일단은 비싸게 책정하고 시작한다. 재건축의 경우도 크게 다르지 않다.

따라서 단순히 신규공급이 늘어났다고 해서 가격이 떨어지는 등식이 성립하지 않는다는 특성을 정책적으로 풀어내야 하고 이를 위해 직접 가격 자체를 규제하거나, 집을 짓는데 여러가지 조건을 붙여 간접적으로 가격을 조절한다.

① 공급량 조절 사례

- 신도시 지정 : 단순하게 공급량을 늘려 집값을 잡는, 단순하지만 중장기적으로 가장 확실한 방법이다. 90년대 초 노태우 정부가 단기간에 200만호 건설 물량을 쏟아낼수 있었던건 5개 신도시 덕분이었다. 대규모 택지를 조성해서 도시 인프라를 짜 넣으면 효율성은 최대다.

- 분양가 상한제 : 개발회사에서 분양가를 함부로 올리지 못하도록 규제한다. 하지만 짜장면 집에도 짜장면 만드는 원가가 있는데 팔수 있는 가격을 정부에서 정해 버리면 집을 안 지으면 안 지었지 손해보고 개발하지는 않을 거다. 덕분에 한남 더힐 같은 곳은 건물을 다 짓고나서 분양하지 않고 전체를 임대했다가 일정시간이 지난후에 시장가격(감정가)에 매각하는 방식으로 분양가 상한제를 빗겨나가기도 했다.

- 재건축 : 실질적인 신규 공급이 늘어나는 부분은 10%내외 밖에 안 되지만, 재건축 단지의 경우 수천세대의 집값이 순간 껑충 뛰어 오르기 때문에 시장반응은 폭발적이다. 만약, 재건축 용적률을 상향시켜주기라도 한다면 해당지역에서는 당장에 '허경영'을 대통령으로 뽑아줄지도 모른다. 특히 강남 등 개발이익실현이 높은 곳에서 재건축에 대한 수요가 높기 때문에, 재건축은 집값상승의 주범으로 몰리면서 뜨거운 감자처럼 논란이 된다.

- 재건축 초과이익 환수제, 재건축 중소형 의무화 : 재건축에서 얻게 되는 이익을 뱉어내게 해 사업진행 속도를 늦추고 공급을 지연시킨다.

택지확보에서 입주까지 5년이 걸리는데 그동안 수급불균형은 어떻게 때우나

4. 부동산 정책의 아쉬움

지난 반세기 한국주택시장은 전세계에서도 유례가 없는 다이내믹한 굴곡(Up and Down)을 경험하며 82건에 달하는 정부정책을 낳았다. 지난 50년간의 정책들을 모아서 쭈욱 살펴보면 당시 삶의 모습과 경제상황, 정부의 노력이 마치 슬라이드에 담긴 흑백사진처럼 한 장 한 장 눈앞에 그려졌고 집을 둘러싸고 쫓고 쫓기는 규제와 투기의 숨바꼭질, 정부가 하랬다가 말랬다가 변덕스런 정책을 반복하는 사례를 볼수 있다.

문제가 있으면 제도적 장치와 시스템 개선을 통해 근본적 문제를 해결해야 하는데, 그동안의 정부 정책은 당장의 문제를 때우기 위한 대증요법(일단 터지면 땜빵식 처치)으로 점철되어왔다.

1가구 2주택에 물리는 고율의 양도세 때문에 다른 재산을 손해 보고 팔았는데 이내 양도세를 아예 면제 해주는 정책이 나온다든지, 수직 증축 리모델링을 허가해준다고 해서 집을 샀는데 갑자기 불허한다든지...이랬다 저랬다 냉탕과 온탕을 왔다갔다 하며 오락가락하는 정부 정책만 믿었다가 낭패를 보는 경우도 있었고, 어부지리격으로 땡잡는 경우도 있었다.

그저 내 임기 안에만 터지지 말라는 식으로 폭탄돌려 막기식의 가계대출 정책, 일관성 없는 재건축이나 세금 정책은 중장기적인 시장의 신뢰를 줄수가 없다. 정부의 썸타기식 시장규제는 시장의 쏠림현상을 조장하고 시장 변동성만 크게 키워 눈치 빠른 투기자본들이 뛰어노는 놀이터만 제공할 뿐이다. 주식시장은 폭등하든 폭락하든 주식시장과 관련이 없는 사람에게는 남의 나라 얘기지만, 부동산 시장은 누구도 자유로워질수 없는 전국민 참여시장인 까닭에 갈팡질팡하는 정부의 대책은 전국민을 혼란스럽게 만들고 애꿏은 마음고생만 가중시킨다.

꾸준한게 좋다. 당장에 집이 모자라 아우성인데 3~5년 후에 아무리 많은 집을 지어준다 한들 효과가 있을까? 아파트가 적든 많든 매년 일정하게 공급되고 정부정책이 중장기적인 목표를 가지고 호들갑 떨지 않고 꾸준히 지속된다면 어떨까? 시장 불안과 국민들의 조바심이 줄어들면서 물들어왔을때 노젓고 한몫 잡으려던 가수요도 덩달아 줄어들 거다.

집은 의식주의 한 부분이니 언제나 꾸준한 실수요는 있다. 그러니 미분양이 속출하는 공급 과잉이 아닌 이상, 어찌됐든 집은 그 집을 필요로 하는 사람에게 돌아가도록 보이지 않는 손이 시장에서 알아서 움직일 것이다. 그럼에도 불구하고, 정부 정책은 줏대없이 오락가락 할수 밖에 없는데 가장 큰 요인중의 하나는 정치다.

이게 어떻게 되는가 하면 또 얘기가 길다. 그러니 다음 글에서는 정부 정책이 시장과 썸을 타고 눈치를 보고 이리 저리 쏠릴 수 밖에 없는 현실, 정치와 부동산의 역학구조에 대해서만 분석해 보려고 한다.