얼마 전 위 글을 올렸었다. 월세가 오르는 것이 자영업자들에게 고통이 되고 이는 임대인이 임차인을 괴롭히는 수단이 되므로 ‘임대료 상한제’ 같은 통제 정책을 실시해야 한다는 주장에 대한 내 의견이다. 당장의 임대료 문제가 아니라 제대로 보호받지 못하는 권리금이 얽혀있는 현재 한국의 상가임대제도가 구조적으로 임대인의 임차인 착취 유인을 만들고 있다는 게 저 글의 요지다.
이 글을 올리자 이웃 블로거께서 외국의 사례는 얼마나 정교한지, 그리고 그런 영업권 분석은 임대업을 전문적으로 하는 전문 사업자여야 벨류에이션과 리스크 관리가 가능하지 않겠냐는 의견을 남겨주셨다.
사실 그렇잖아도 나도 궁금하기도 하고 지난 글이 다소 미비한지라 해외의 상가 임대제도와 한 가지 독특한 제도인 퇴거료 제도를 국가별로 살펴보고자 한다. 참고 자료로는 '권리금에 대한 법경제학적 접근(김정욱,2011,KDI)'과 '상가건물임대차 분쟁사례와 분쟁해결 방안 연구(김제완,2015,고려대법학연구원)'를 참고로 했고 내용을 요약하면서 코멘트를 덧붙이고자 한다. 각 국가 간의 내용이 상이한 데다 내용이 좀 많으므로 여러 국가를 원큐에 다 쓰긴 어려울 것 같다. 한 국가씩 들여보는 게 나을 것 같아 일단 우리나라의 임대차계약에 많은 영향을 준 나라인 일본부터 보려고 한다.


1. 임대차 기간과 계약 종료
일본의 경우 민법에서는 기간이 정해진 임대차는 기간이 만료되면 계약이 끝나고 기간이 정해지지 않은 무기한 임대차는 해지에 의해 종료된다고 되어 있다. 일단 이걸 보면 우리는 5년으로 정해둔 것에 비해 따로 기간을 정해두지 않은 것이 차이점이다.

그런데 이 임대차가 ‘계약이 만료되었으니 나가라’ 혹은 ‘임대차 해지할 거니 나가라’ 하는 식으로 계약을 종료할 순 없다. 계약갱신거절기간이란 게 있어서 기간이 정해진 임대차의 경우엔 계약 종료 1년 전에서 6개월 전까지 갱신거절 의사를 표시해야 한다. 이 경우 임차인에게는 최소 6개월에서 1년간의 시간적 여유가 생기는 셈이다. 또한 무기 임대차 계약의 해지라 하더라도 해지 통보하고 바로 나가야 하는 게 아니라 이 계약 해지의 정당성을 심사하도록 되어 있다. 이러한 정당성 심사는 정기 임대차의 갱신거절도 마찬가지다.
이런 정당성 판단 기준으로 들어가는 게,

1) 기본적 판단기준 - 임대인과 임차인의 건물을 필요로 하는 사정
2) 부수적 판단기준 - 이전 임대차의 결과와 건물의 현황, 노후도 등
3) 적절한 퇴거료 지급 여부가 있다.

쉽게 이야기하자면 임대차법 개정 때마다 나오는 논란이 임대인의 재산권이냐 임차인의 영업권이냐를 법원이 판단한다는 것이다. 임차인이 해당 건물에서 영업을 하는 것이 임차인에게 얼마나 중요한지, 영업지를 옮길 경우 임차인이 입을 손실이 어떻게 되는지와 임대인이 임차인을 보내고 건물을 재건축할 경우 얻게 될 이득이 얼마나 되는지, 임대인 입장에서 이러한 추가적인 부의 증대기회를 얻기 위해 임차인에게 얼마나 적절한 비용(퇴거료)을 지불했는지를 다 따져보고 판단한다.

즉, 임대인이 나가라고 해서 나가는 것이 아니라 미리 내용증명 같은 걸로 고지를 해야 하고 그것의 정당성을 법원에서 심사해서 이것이 정당하다고 판단된다면 계약이 종료가 되고 그렇지 않을 경우 계약이 유지되는 것이다.
여기서 중요한 것은 바로 퇴거료다. 임대인이 임차인에게 충분한 퇴거료를 지불하지 않으면 임대인은 임차인을 내보낼 수 없다. 법원에서도 이 '충분한 퇴거료'의 지불 여부를 정당성을 판단하는데 중요한 요소로 평가하고 있다고 나온다.
그 외에 아예 기간을 정해두고 갱신이 불가능하단 것을 서면으로 기재하고 설명하는 정기건물임대차가 있긴 하나 이것의 경우 서면계약으로 갱신이 불가능한 조약이 삽입되어 있으며 갱신이 불가능함을 설명하는 내용도 포함되어 있어야 하는 것을 전제하고 있다. 그런데 이런 갱신이 불가능한 정기건물임대차를 아무렇게나 맺을 수 있는 건 아니고 건물의 철거가 예정되어 있는 경우에나 이런 계약이 가능하다. 그리고 이 역시 임대인이 그냥 건물이 낡았다고 철거하고 재건축을 할 수 있는 게 아니라 법령이나 조약으로 철거를 해야 하는 경우에만 이 계약을 사용할 수 있는 것으로 극히 제한해 둔 상태다.
이러한 내용들이 임대인의 재산권을 침해하는 것 아니냐라고 생각할 수 있겠는데 사실 임대인의 재산인 건물의 가치는 임대인 뿐만 아니라 임차인이 키우는 측면이 존재하기에 그에 대한 보상의 개념으로 이해하는 것이 좋을 듯 하다. 이 퇴거료의 존재와 심사를 통한 적정성 판단 때문에 기본적으로 일본의 임대차계약은 임대인과 임차인의 장기계약을 유도하는 구조로 되어 있다.

2. 임대료 인상 규정
임대료의 인상은 임대인과 임차인 사이에서 이루어지는데 사실 대부분의 경우에는 임대인과 임차인의 협상이 아닌 임대인의 일방적 통보인 경우가 많다. 일반적으로 임차인은 임대인이 제안한 임대료를 받아들이든가 아니면 접고 자리를 떠야 한다.

일본의 경우 과거에는 임대료 통제법이 있었는데 문제가 많아서 폐지했다고 나온다. 임대료 통제가 역시 별 효과가 없다는 반증이고 국내에서 관련법을 제정하고 시행해도 부정적 효과가 많다는 것은 이 사례에서 알 수 있다.
일본의 경우에도 임대료의 변경은 임대인과 임차인 사이의 결정에 맡기기는 하는데 그냥 두진 않는 게 특징이다. 임대인이 임대료 인상을 제안하는데 만약 임차인이 거기에 동의하지 않을 경우엔 또 재판으로 간다.
그래서 재판의 결과 임대인이 올린 임대료가 적당하다고 인정하면 그 임대료로 확정되고 아니다 싶을 경우엔 임대인이 올린 금액과 법원에서 판결한 금액의 차액을 임차인에게 지불하게 되어 있는데 여기에 이자가 붙는다. 무려 연 10%다. 한마디로 임대료 과도하게 올렸다가 적정 수준을 넘어갔다고 판결나오면 차액에 기간이익 명목으로 연 이자 10%를 더해서 줘야 하니 임대인이 본인 마음대로 임대료를 올리긴 힘들다.

그럼 일본 법원에서 이 임대료의 적정성을 판단하기 위해서 무엇을 하느냐. 부동산 감정평기준을 활용해 임대료의 적정성을 판단할 4가지 기준을 고려하여 추정임대료를 도출한다고 한다. 여기에서 쓰이는 4가지 기준이 차액배분법과 이율법, 슬라이드법, 임대사례비교법이다.

차액배분법은 부동산의 적정가치에 알맞은 임대료와 실질임대료를 비교하여 그 차액에 대해서 임대인의 귀속분이 얼마나 되는지를 구하는 것이라고 나온다. 이게 무슨 말이냐 하면 기존의 임차인이 실질적으로 내는 임대료와 부동산의 경제적 가치를 고려했을 때 새 임차인을 모집했을 때 받을 수 있는 임대료의 차액에서 그걸 전부 임대인이 먹는 게 아니라 임차인의 기여분을 고려해서 그것을 뺀 만큼을 더하는 것이다. 여기서 이 신규임대료는 또 어떻게 구하느냐가 의문일 수 있는데 임대인이 원하는 금액이 신규임대료가 아니라 감정평가에 의해서 구한다.
예를 들어서 만약 내가 상가 임대료가 50만 원일 때 들어가서 2년 동안 사업을 해서 이제 손님이 멀리서도 제법 오는 가게를 만들었고 그 덕분에 그 동안 시세가 제법 올라서 만약 내가 여기서 나가고 새로운 임차인이 여기로 들어오면 월세 150만 원을 받을 수 있다고 하자. 차액배분법에 따르면 일단 차액 100만 원에서 임차인인 나의 기여분을 빼야 한다. 그런데 여기서 정확한 밸류에이션을 하는 건 정량자료보다 정성자료가 많은 상가 영업에선 어울리지 않기에 좀 나이브하게 판단하는데 통상적으론 1/2로 나눈다고 한다. 즉 반띵이라 이거다. 그래서 차액배분법을 통한 새로운 적정 임대료는 150만 원이 아닌 100만 원이 된다.
두 번째가 이율법인데 이건 매우 심플하다. 최초 계약 때의 자산 가격과 임대료의 비율을 구한 후에 임대료 인상시점의 자산가격에 최초 계약 때 구한 그 비율을 곱해서 나온 금액에 필요경비를 더하는 것을 임대료로 인정하는 것이다. 이것 역시 예를 들자면 내가 상가임대차계약을 한 건물의 당시 가격이 3억 원이라고 하자. 내 월세는 50만 원이니 연간으로 치면 600만 원. 그러면 임대인 입장에서 나에게 내준 상가의 수익률은 600만 원 / 3억 원 = 2%가 된다. 그런데 2년 후엔 건물 가치가 올라 5억 원이 되었다고 하자. 그러면 이율법은 이 5억 원에 2%를 곱하는 것이다. 그러면 연간 1,000만 원이고 이 경우 월세는 83-84만 원으로 나온다. 여기에 경비를 더하는 것이 이율법으로 나오는 최종 적정 임대료다. 한마디로 건물의 자산가에 최초의 수익률을 연동시킨 것이다.
세 번째인 슬라이드법은 더 간단하다. 임대료에다가 변동률을 곱해서 나오는 임대료를 적정 임대료로 보는 방식이다. 여기에서 활용되는 변동률의 기초자료로 쓰이는 지표는 기업서비스지수, 도쿄소비자물가지수, GDP, 지가변동률, 주택시장지수, 사무실임대료지수, 건설공사비 디플레이터 등이 쓰인다고 한다. 한마디로 임대료를 경제지표의 변동에 연계시키는 방식.
그리고 마지막인 임대사례비교법은 다수의 사례를 통해 구해진 임대료의 변동을 확인한 후 지역적, 계절적 요소를 감안하여 그것으로 추정임대료를 산정하는 방식이다. 말 그대로 케이스를 통한 적정임대료 산출방식인 셈이다.
각각의 방식은 장단점이 명확하다.

1) 차액배분법은 계산이 가장 깔끔하게 나와서 임차인과 임대인이 수긍하기 쉽지만 신규임대료와 자산가격 급변 시 너무 큰 영향을 받기 쉽고 이 경우 적정성이 다소 떨어진다는 점이 단점이다.
2) 이율법은 계약의 개별성을 반영하는 게 가능해서 안정적인 시기에 좋지만 역시 차액배분법과 마찬가지로 자산가격 급변 시 적정성이 좋지 못하다.
3) 슬라이드법은 경제사정의 변화를 임대료에 연동시키는 것이기 때문에 합리적이긴 한데 최초에 뭐에 연동시키느냐에 따라 결과가 많이 차이 나고 상가계약은 지역과 개별의 특징을 가진 요소인데 거시 지표에 묶는 것은 그 지역의 특별성을 반영하지 못한다는 단점이 있다.
4) 임대사례비교법은 적절한 사례구하기가 만만치가 않고 임대차 계약은 개별계약에 여러 가지 특수성이 있으므로 이것을 분리해서 판단하기가 쉽지 않다는 게 문제다.

결국 보면 알겠지만 일본의 임대료 제도는 임대인과 임차인 간의 자율적인 계약에 두고 있지만 임대인의 일방적인 통보에 가까운 현재 우리나라와는 달리 임차인이 거기에 불복할 수 있는 장치를 마련해 두었다. 위에 쓴 내용들은 결국 이걸 가지고 법적 소송으로 가면 어떻게 적정임대료를 판단하는지 쓴 거고 실제론 조정신청으로 먼저 갔다가 조정에서 해결되지 않으면 법적 절차를 밟는 식이다. 이게 가능한 것은 일단 계약기간이 장기로 긴데다가 최종 결정되기 전까진 임차인 입장에서 퇴거하지 않아도 되므로 시간적 여유가 있고 조정위원회가 있어서 이러한 분쟁을 조정해주는 식으로 임차인의 권리를 확보한 덕분이다. 그러나 한국의 경우 계약기간이 5년으로 단기인데다 조정위원회가 없기 때문에 조정 없이 무조건 소송으로 가야 한다. 근데 자기 생업에 바쁜 임차인이 법적 투쟁까지 가는 건 쉬운 일이 아니다. 특히나 임대료 부분에선 말이다.


3. 퇴거료
위에서 썼다시피 일본의 상가임대차 제도에서는 임대인이 재계약을 거절하거나 계약 해지를 요구할 시에 충분한 금액의 퇴거료를 지급하는 게 ‘정당한 사유’로 인정하는 데 매우 중요한 근거가 되고 있다. 이 퇴거료는 이전경비, 임차권 가격, 영업보상과 정신적 고통을 금액으로 환산하고 있다. 이전경비는 이사비용과 새로운 계약체결비 등이고 임차권 가격은 자산가격의 상승분에 임차인이 기여했음을 인정하고 그 기여분을 지급한다는 이야기다. 그리고 영업보상은 새로운 곳으로 가게를 이전함에 따라서 발생하는 영업이익 손실분의 보상이고 마지막 정신적 고통은 현 장소에서 임차인이 오래도록 유대를 상실하게 되는 것에 대한 보상이다.

그러나 위의 것을 다 고려하고 포함하는 것은 아니고 어느 것은 얼만큼 인정하고 이런 식으로 상황에 따라 운용하는 방식이라 보면 되겠다. 그런 식으로 각각의 요소들을 고려하여 퇴거료를 산정하고 이것이 충분하다 판단될 때 계약이 해지되는 식이다. 개인적으로 임차권 가격의 산정 방식이 매우 궁금하긴 한데 정확한 산식은 나오지 않는 것으로 보인다.


4. 정리
쭉 여기까지 읽어왔다면 알겠지만 일본의 상가임대차제도는 기본적으로 장기임대를 권장하는 쪽으로 잡혀 있다. 기간도 보통 제한을 두지 않는 경우가 많고 계약의 갱신거절 또한 사전에 미리 이뤄져야 하며 그런다 해서 무조건 계약이 종료되는 것도 아닌 적정성 심사에 의해 계약의 최종 종료가 결정되게 되어 있는 구조다.
임대료도 임대인이 압도적으로 유리한 상황에서 일방적인 통보를 하고 그것을 임차인이 받아들이는 구조가 되지 않게 임차인이 협상을 할 수 있도록 구제 방안을 갖춰두고 있다. 또한 퇴거료의 존재가 있어서 아무것도 없이 임차인이 길바닥에 나앉는 것은 방지하도록 짜여 있다.

이 퇴거료의 존재가 개인적으론 특히 중요하다고 생각되는데 이 퇴거료의 존재 차이가 한국과 일본의 권리금제도의 차이를 만들었지 않나 생각된다. 한국에서 권리금이 가진 성격은 영업권과 노하우도 있지만 기본적으로 시설투자비의 회수 목적이 강하다. 그래서 뒤에 들어오는 임차인에게 전임 임차인이 시설투자비 회수 명목으로 권리금을 받는 게 관행화 된 것이다.
그런데 일본에선 여기에서 퇴거료가 기존임차인의 시설투자비와 영업권 등을 보장하는 형태로 운영되고 있다. 따라서 이 퇴거료 때문에 뒤에 들어오는 임차인에게 시설투자비 회수금 성격의 금액을 받지 않아도 되는 것이다. 게다가 이 퇴거료는 법적으로 임대인이 임차인에게 합당한 퇴거료를 지불하는 것이 임대차계약의 종료에 매우 중요한 역할을 하고 있기 때문에 날릴 걱정을 하지 않아도 된다. 한국의 권리금이 지금 임대차계약을 보완해도 날릴 가능성이 있는 위험한 돈임을 감안하면 일본에서 시설투자비와 영업권에 대한 보상 명목이 되는 퇴거료는 매우 안전하다 할 수 있다.
물론 권리금이 아예 없는 것은 아닌 걸로 안다. 우리나라로 치면 바닥권리금 명목으로 임차인이 입주 시에 임대인에게 보증금에 더해 감사금 명목의 금액이나 혹은 일정 금액을 지급하는 현상이 있긴 하다. 일본에서 권리금을 법적으로 보호하지 않는다는 것은 바로 이 개념 때문일 것이다. 왜냐면 이 초기에 임차인이 임대인에게 지급하는 감사금 명목의 권리금은 계약 종료 때 따로 돌려받지 않는 소멸형으로 임대기간이 장기로 이어지기 위한 것과 그 임대기간 동안 임대료 상승을 완화해 달라는 보상으로서의 명목이 강하다. 즉 쉽게 얘기하면 미래에 올릴 월세를 현가화해서 일시금으로 지급하는 성격도 있다 할 것이다.
임차인과 임차인 간에 거래되는 권리금도 존재하긴 하는데 이것은 새로운 임차인이 전임 임차인의 사업을 그대로 이어받거나 할 때로 한정된다. 말 그대로 영업 노하우와 판권, 사업을 물려받는 것에 대한 보상의 개념이라는 얘기다. 그래서 다른 업종으로 사업 영위 시엔 임차인 간의 권리금이 발생하지 않는다.
정리하자면 일본의 상가임대차법은 자산가치의 상승에 임차인의 기여가 있음을 인정하고 그것을 임대인이 무조건적으로 압박하지 못하게 하고 있으며 임차계약이 장기로 이어지도록 하며 아무런 규제가 없는 상황에서 임대인이 압도적으로 유리한 구조를 임차인에게 힘을 실어줌으로 다소 평평하게 만드는 역할을 한다. 특히나 시설투자비를 회수할 수 있는 금액의 지불을 임대인에게 부여한 것이 임대차계약 장기 유지와 임차인의 안정적인 사업 영위에 큰 역할을 하는 것이라 생각한다.
결국 핵심은 임차인의 투자비용에 대한 보상이 확고하게 갖추어져 있다는 점이다.